‘입주권＋1주택’ 해 넘겨 팔면 불리

정부가 내년부터 재건축·재개발 입주권도 주택에 포함시켜 양도세를 부과하기로 함에 따라 그동안 세금 걱정없이 이뤄졌던 입주권 투자가 힘들어졌다. 전문가들은 입주권과 주택을 함께 갖고 있다면 올해 안에 양도차익이 적은 것부터 우선 팔 것을 권한다.

또 각종 규제에 걸려있는 재건축 아파트의 투자매력은 더욱 떨어지고, 정부의 각종 지원과 규제완화로 활기를 띠던 재개발시장도 급속히 위축될 것으로 보인다.

◇재건축·재개발 대부분 해당=내년 이후 관리처분 인가를 받은 주택의 입주권과 내년 이후 매매된 입주권은 내년부터 주택에 포함돼 양도세 부과대상이 된다. 따라서 규제를 피하려면 올해 안에 관리처분 인가를 받아야 하지만 그런 단지는 극히 적다.

서울시에 따르면 지난 7월말 현재 구역 지정을 마친 재개발 구역 354곳 중 관리처분 인가를 받은 곳은 259곳이다. 따라서 나머지 95곳은 올해 안에 관리처분 인가를 받지 못하면 입주권이 주택으로 간주돼 규제를 받게 된다.

부동산114에 따르면 서울을 포함한 수도권에서 재건축을 추진하는 곳은 195곳(14만8천9백44가구)이다. 이중 관리처분 인가 직전인 사업시행인가 또는 이주·철거 단계에 있는 곳은 각각 27곳(2만3백1가구), 14곳(9,972가구) 등이다. 하지만 이곳들도 올해 안에 관리처분 인가를 받을 수 있을지 불투명하다.

올해 안에 매매된 입주권도 일단 규제에서 빠진다. 재건축의 경우 2003년 12월31일 이전에 조합설립 인가를 받은 입주권은 한차례 전매가 가능하다. 반면 재개발 입주권은 전매가 자유롭다. 따라서 전매가 허용된 재건축·재개발 입주권을 올해 안에 매입하면 규제를 피할 수 있다. 하지만 내년 이후 이를 되팔 때는 주택에 포함돼 매수자가 쉽게 나서지 않기 때문에 단기 매매차익을 노린 투자는 더욱 힘들어진다.

◇올해 안에 양도차익 적은 것부터 팔아야=입주권과 주택 1채를 함께 갖고 있다면 올해 안에 양도차익이 적은 것부터 처분하는 것이 좋다. 올해 안에 팔면 기준시가로 과세되지만 내년부터는 실거래가가 적용돼 세금이 무거워지기 때문이다. 1가구2주택자 양도세 중과가 실시되는 2007년부터는 양도차익의 50%를 세금으로 내야 한다.

세금을 줄이려면 양도차익이 적은 것부터 처분하고, 나머지 1채는 계속 보유하면서 1가구1주택 비과세(3년 보유·2년 거주) 혜택을 받는 것이 바람직하다.

그러나 입주권을 갖고 있다고 무조건 세금이 매겨지는 것은 아니기 때문에 비과세 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 예컨대 주택 1채를 갖고 있으면서 내년 이후 입주권을 샀더라도 재건축 주택이 완공된 뒤 1년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세요건을 갖춘 경우 세금을 물지 않는다. 살던 집이 재건축에 들어가 이사가기 위해 매입한 다른 집을 1년 안에 팔 때도 양도세를 내지 않는다. 단 이사간 집에서 1년 이상 거주하고, 가구원 전원이 완공된 주택으로 이주해야 양도세가 비과세된다.

◇재건축·재개발 시장 위축=이번 조치로 강남구 개포주공, 은마아파트, 송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공 등 재건축단지들이 직격탄을 맞게 됐다. 부동산114 김규정 과장은 “재건축은 그동안 각종 규제에 묶여 있는 데다 이번에 입주권마저 규제를 받음으로써 사실상 투자가치를 완전히 상실했다”고 말했다.

정부 지원과 규제 완화 등으로 들떠 있던 재개발사업의 투기바람도 진정될 것으로 보인다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “내년부터 취득하는 재개발 입주권부터 주택으로 포함되면 1억원 미만의 소액자금으로 재개발지분에 투자하는 길이 사실상 막히는 것”이라고 말했다.

그러나 외지인의 투자가 끊겨 거액의 추가분담금과 이주비용을 마련하기 힘든 저소득 토박이만 남을 경우 사업추진이 힘들어질 것이라는 우려도 나오고 있다.

〈신현기기자 nol@kyunghyang.com〉