임대업자 보증보험 미가입 땐 세입자가 ‘계약 해지’ 가능

국토부, 전세사기 예방 후속 대책

‘감정평가액 부풀리기’도 차단

임대사업자인 집주인이 임대보증금 반환보증에 가입하지 않은 경우 세입자가 계약을 해제·해지할 수 있도록 정부가 제도 개선에 나선다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안’을 22일부터 40일간 입법예고한다고 21일 밝혔다.

이번 입법예고는 지난달 발표된 전세사기 예방 및 피해지원 방안의 후속 조치로 이루어졌다.

최근 ‘빌라왕’ 사건 등 조직적인 전세사기 사건이 공론화되면서, 임대보증금 반환보증 가입 의무를 어긴 임대사업자 사례가 다수 적발됐기 때문이다.

등록임대사업자의 보증보험 가입은 2020년 8월 의무화됐으나 1년 유예기간을 둬 지난해 8월부터 가입 의무가 삭제됐다. 보증보험 미가입 시에는 최대 3000만원의 과태료가 부과되지만 지자체 단속이나 행정처분은 유명무실했다.

일부 임대사업자와 부동산중개업소는 계약 전 “보증보험 가입 의무가 있는 임대사업자 매물이라 안전하다”고 세입자를 안심시킨 뒤 실제로는 가입하지 않았다. 하지만 임차인이 뒤늦게 이 같은 사실을 알게 돼도 계약을 해지하거나 피해 보상을 요구할 길이 없었다.

정부는 임대사업자의 보증 미가입 시 임차인에게 계약 해지·해제권을 부여하고 이로 인한 손해를 배상하도록 법 개정에 나서는 한편, 시행규칙 별지의 ‘표준임대차계약서’에도 이 같은 내용을 반영할 예정이다.

전세사기의 주요 수법 중 하나였던 ‘감정평가액 부풀리기’도 차단된다. 기존에는 임대보증 가입을 위해 주택 가격을 산정할 때 공시가격, 실거래가, 감정평가액 중 하나를 선택해도 됐다.

신축 빌라는 거래이력이 없어 감정평가액이 주로 사용됐는데, 일부 임대사업자들은 이점을 노리고 감정평가사와 결탁해 감정평가액을 부풀려 보증에 가입했다.

정부는 이를 방지하기 위해 주택가격 산정 시 ①공시가격→②실거래가→③감정평가액 순으로 적용하도록 시행령 개정에 나선다.

감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차로 활용이 부적절하다고 인정되는 경우에만 제한적으로 적용된다. 이 경우에도 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인의 감정평가액만 인정된다.

개정안 전문은 국토부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘정보마당/법령정보/입법예고’ 또는 통합입법예고시스템(http://opinion.lawmaking.go.kr)에서 확인할 수 있다.