비은행권 상업용 부동산 담보대출 연체율 급등···물류센터·상가 부진

물류센터 및 중대형 상가 공실률 추이. 한국은행 제공

비은행권의 상업용 부동산 담보대출 연체율이 코로나19 사태 이전보다 2배 가량 급등하는 등 부실 우려가 커지고 있다.

한국은행이 28일 발표한 ‘금융안정 보고서’를 보면 물류센터 및 상가를 중심으로 국내 상업용 부동산 시장이 부진한 모습을 보이고 있다. 국내 상업용 부동산의 단위면적(㎡)당 평균 매매가격은 올 3분기 586만원으로 지난해 상반기 고점(621만원)대비 5.6% 하락했다. 거래량도 5만8000건으로 1년 전(7만9000건) 대비 26.7% 급감했다. 한은은 “경기회복 지연과 공급 확대, 소비패턴 변화, 금리상승 등에 주로 영향을 받은 것으로 보인다”고 설명했다.

물류센터의 경우 코로나19 기간 중 발주된 사업장이 올해 잇달아 준공되면서 공실률이 크게 상승했다. 올 3분기 수도권 서부지역(인천, 김포, 부천, 안산, 시흥)의 물류센터 공실률은 20.1%에 달한다. 또 비대면 소비 증가로 인터넷 쇼핑 등 무점포 소매가 빠른 성장세를 보이는 데다 2020~2021년 상가 분양물량이 늘면서 중·대형 상가도 부진한 모습이다. 중대형 상가의 전국 공실률도 2017년 1분기 9.5%에서 올 3분기 13.6%까지 상승했다.

상업용 부동산 시장이 부진하면서 2017~2022년까지 빠르게 늘던 관련 담보대출은 올해 들어서는 둔화하고 있다. 그러나 문제는 비은행의 상업용부동산 담보대출 연체율이 가파르게 상승하고 있다는 점이다.

은행의 상업용 부동산 담보대출 잔액은 올 9월 기준 298조원으로 2017년말(175조원) 에 비해 1.7배 증가했다. 비은행의 경우 상호금융의 대출잔액은 같은 기간 104조원에서 223조원으로 두 배 이상 급증했다. 상호금융은 비은행권의 상업용 부동산 담보대출 잔액의 98.1%(3분기말)를 차지한다.

상업용 부동산 담보대출에 대한 은행의 연체율은 9월 0.2%로 2017년 이후 비슷하게 낮은 수준을 유지하고 있다. 반면 비은행(상호금융, 저축은행)의 연체율은 4.4%로 큰폭 치솟았다. 코로나 사태 이전인 2019년 말 2.3%에서 2021년 1.6%로 내려왔으나, 2022년 2.4%로 높아지더니 올해부턴 4%대로 치솟았다.

특히 비은행은 주택담보대출비율(LTV)이 70%를 넘어서는 대출 규모가 3분기말 41조8000억원으로 전체의 18.4%를 차지하고 있다. 반면 임대수익률은 같은 기간 4.4%에서 3.1%로 떨어졌고 평균대출금리는 4.0%에서 5.9%로 오르는 등 부실 위험이 높아지고 있는 것으로 평가된다.

한은은 “상업용 부동산 담보대출이 단기간에 대규모 부실이 날 가능성은 크지 않으나 잠재적 리스크 수준은 과거보다 높아졌다”며 “비은행의 상업용 부동산 담보대출 연체율이 빠르게 상승하고 있다는 점에 유의할 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “향후 상업용 부동산 초과 공급상태 지속, 경기 회복 지연, 금리 부담 등으로 관련 대출 부실이 현실화될 가능성에 대해 대손충당금 적립을 강화하는 등 각 금융기관이 선제 대응할 필요가 있다”고 덧붙였다.