[안명숙의 차이나는 부동산 클래스] 무주택자·다주택자 모두를 고려한 ‘부동산 정책’ 고민해야

안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사

대통령 선거가 끝났다. 이번 선거의 표심에 영향을 미친 요인 중 하나가 부동산 문제로 지적된다. KB국민은행 통계에 따르면 현 정부 출범 직전인 2017년 5월 초 대비 2022년 3월17일 기준 아파트값 변동률은 전국 평균 38%, 서울은 62% 상승한 것으로 집계됐다. 통계적 수치로도 작지 않지만, 개별 단지 가격으로 보면 웬만한 서울 아파트는 지난 5년여간 2배 이상 올랐다고 해도 과언이 아니다.

아파트 가격이 오르는 동안 소득 증가율은 아파트값 상승률에 훨씬 못 미쳤다. 통계청의 가계동향조사 자료에 따르면 2017년 2분기 전국 1인 이상 가구당 월평균 소득은 361만7000원이었으나 2021년 4분기는 464만2000원으로 28.3% 올랐다. 특히 소득 분위별 추이를 보면 같은 기간 중간인 5분위는 0.7% 오른 반면 고소득층인 10분위는 31% 올라 계층 간 가계소득 격차도 커진 것으로 분석된다. 결국 지난 5년간 집을 마련하지 못한 무주택 가구는 열심히 일해도 주택을 마련할 수 없는 현실에 좌절했다.

또한 집값이 급등하면서 보유세 및 다주택자 양도소득세 중과 등 강한 세금 압박을 통해 집값 안정을 추진했던 현 정부의 정책은 효과를 거두지 못한 채 유주택자들의 극심한 반발에 직면했다. 집값 급등으로 불거진 사회·정치적 문제가 결과적으로 무주택자나 유주택 모두에게 불행한 현실이 되고 만 것이다.

최근 대통령직인수위원회 행보가 빨라지면서 차기 정부의 부동산 정책에 관심이 쏠리고 있다. 윤석열 당선인이 선거과정에서 공급 확대는 물론 부동산 보유세 및 양도소득세 등의 세제, 대출규제 완화를 공약으로 내세워 현재의 부동산 규제가 크게 완화될 것으로 예상되기 때문이다.

실제 선거 이후 보유세 및 양도세 부담 때문에 매도를 고민했던 다주택자, 등록 만료를 앞둔 주택임대사업자, 주택을 옮겨가려고 매입을 준비하는 매수 예정자 등의 수요자들이 새 정부 출범 후 정책 변화에 맞춰 의사결정을 미루고 있어 주택시장은 관망세가 이어지고 있다.

거래가 감소하고 지난해 하반기 이후 금리 인상과 글로벌 정세의 불안감이 고조되면서 전국 아파트 가격은 약세로 돌아섰다.

인수위는 지난 5년간 집값이 오른 이유에 대한 냉정한 분석이 필요하고, 빠르게 바뀌는 30대를 주축으로 한 향후 주택 소비 계층의 니즈 파악과 시장 흐름에 대한 철저한 통찰도 요구된다.

세금과 대출 정책의 근본적인 순기능에 초점을 맞춰 아직 완전히 꺼지지 않은 주택 가격 상승의 불씨를 관리할 수 있을지 고민해야 한다.

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마강래 중앙대 교수는 그의 저서 <부동산, 누구에게나 공평한 불행>에서 집값이 오른 이유를 낮은 금리와 풍부한 유동성, 공급부족, 전세금을 활용한 갭투자 등으로 진단했다. 전 세계적으로 지난 5년간 집값이 오르지 않을 수 없는 경제 여건이었던 것은 누구도 부인할 수 없는 현실이다. 또한 세부담 때문에 매도를 고민했던 다주택자들이 부동산 관련 보유세와 거래세를 모두 낮추게 되면 과연 시장에 매물이 나올지 지켜볼 일이다.

새 정부가 신뢰받는 정책으로 주택 가격을 안정시키고 국민을 통합하기 위해서는 현 정부의 공과를 기반으로 보다 현실에 기반한 정책 마련과 대안 제시가 필요하다. 지난 이명박 정부 취임 후 대출규제를 전면적으로 완화하면서 집값이 급등하자 수도권을 중심으로 다시 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용했던 사례를 반면교사 삼아 이벤트식 정책이 아닌 미래를 준비하는 로드맵이 제시되길 기대해본다. ‘인수위의 시간’이 흐르고 있다.