주거용 오피스텔 팔 때 ‘1주택 비과세’ 받으려면 용도변경 후 2년 지나야

아차! 놓치기 쉬운 ‘양도세 특례’ 문답 풀이

거주 기간 2년 안 되는 종전 주택
상속개시일 이후 구입한 주택
‘일시적 2주택 비과세’ 대상 안 돼

보유한 시골 빈집이 ‘폐가’ 상태면
다른 주택 양도 때 ‘1주택 비과세’

직장인 A씨는 2020년 12월 5억원에 아파트를 구입해 보유하던 중 이듬해 11월 7억원짜리 주택을 추가로 구입했다. 2023년 1월 A씨는 종전 주택을 10억원에 매도한 뒤 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세를 신고했다. A씨는 신규 주택을 구입한 지 3년 이내에 종전 주택을 매도해 비과세 대상이 될 것이라고 생각했지만, 과세당국은 A씨에게 1억6100만원의 양도세를 부과했다. A씨가 종전 주택 매도 시점은 3년 이내로 맞췄지만, 기존 주택을 취득한 지 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다는 점은 간과했기 때문이다.

일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 ①종전 주택을 2년 이상 보유해야 하고 ②취득 당시에 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주 요건도 채워야 한다. 또 ③신규 주택은 기존 주택을 취득한 이후 1년이 지난 뒤에 구입해야 하고 ④신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 하는 4가지 기준을 모두 충족해야 한다.

일시적 1가구 2주택 비과세 특례는 자가 한 채를 취득한 뒤 이사를 하거나, 갈아타기로 자산을 늘리려는 납세자들의 양도세 부담을 덜어주기 위한 제도다. 하지만 법이 여러 차례 개정되면서 이 같은 내용들을 모두 챙기지 못해 A씨처럼 비과세 혜택을 날려버리는 경우가 적지 않다.

국세청은 최근 A씨처럼 법령을 잘못 이해하거나 실수로 비과세·감면 혜택을 받지 못하는 납세자들을 위해 자주 하는 양도소득세 실수 사례집을 묶어 내놨다. 납세자들이 쉽게 오해하거나 실수하는 사례들을 따로 묶어 정리해봤다.

- B씨는 2017년 1월 부친의 사망으로 주택을 상속받았다. 이후 2020년 1월에 본인의 주택을 취득해 보유하다가 2023년 7월에 나중에 취득한 주택을 양도했다. B씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 알고 비과세 특례를 신고했다. 하지만 비과세 적용을 받을 수 없다는 과세당국의 회신과 함께, 1억2300만원을 양도세로 납부하라는 답변을 받았다.

“상속주택 특례를 적용받기 위해서는 주택의 취득 순서를 따져봐야 한다. 상속개시일 전에 이미 보유하고 있던 주택을 양도하는 경우에는 상속주택 특례 적용이 가능하지만, 상속주택보다 나중에 취득한 주택은 혜택을 받을 수 없다. B씨는 주택 상속 후 주택을 취득한 경우로 양도세 특례 혜택을 받지 못하는 상황이다. 따라서 주택을 추가로 취득할 계획이 있다면 상속재산 분할 협의를 통해 주택 상속을 포기하거나 소수지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 된다. 상속주택을 공동으로 상속받은 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에 포함되기 때문이다.”

- C씨는 2018년 2월 오피스텔을 4억원에 취득해 업무용으로 사용하다가 2023년 2월부터 주거용으로 사용했다. 이후 C씨는 2024년 2월 해당 오피스텔을 8억원에 양도했다. 오피스텔 외에 다른 주택이 없는 C씨는 양도 시점에 오피스텔을 주거용으로 사용한 만큼 1가구 1주택 비과세를 적용해 신고했다. 하지만 과세당국은 오피스텔 외 주택이 없던 C씨에게 1억1300만원의 양도세를 내라고 고지했다.

“주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 주택으로 사용한 기간이 얼마나 지났는지 먼저 확인해야 한다. 오피스텔 등을 주거용으로 사용한 경우, 사실상 주거용으로 사용한 날 또는 주거용으로 용도변경한 날로부터 2년이 지나야 양도 시 비과세 특례 대상이 된다. 건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 해당 사실을 입증하기 위해 실제 사용용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비해야 한다.”

- 2주택자인 D씨는 2022년 5월 본인의 주택 한 채를 20대 아들에게 증여하고 세대분리했다. 이후 남은 주택 한 채도 2023년 9월 12억원에 양도했다. D씨는 세대가 분리됐기 때문에 주택 양도 시점에 1가구 1주택자에 해당하는 것으로 알고 비과세 신청을 했지만 1억4100만원의 양도세를 납부하라는 통지를 받았다.

“동일 세대인지 여부는 주민등록상의 내용 외에 실질적인 생활관계 등을 고려해 판단한다. 국세청 설명에 따르면 D씨의 아들은 주민등록상으로만 별도 세대를 구성했을 뿐 소득이 없고, 실제로는 부모와 함께 생활하는 것으로 확인되는 등 별도 세대로 인정받지 못해 비과세를 적용받지 못했다. 국세청은 자녀가 따로 살고 있는 경우 자녀의 소득, 직업, 거주지 등을 고려해 생계를 달리하는 별도 세대로 인정받을 수 있는지 미리 확인하고 이를 입증할 수 있는 증빙자료를 준비하는 것이 절세에 도움이 된다고 조언한다.”

- E씨는 2018년 1월 서울에 있는 주택을 6억원에 사서 보유하다 2023년 11월 12억원에 양도했다. E씨는 시골에 방치된 주택이 주택 수에 포함되지 않는 것으로 알았지만, 과세당국은 1가구 1주택 비과세 대상이 아니라며 1억8900만원의 양도세를 부과했다.

“시골에 방치돼 오랫동안 사람이 살지 않는 주택도 공부상 주택에 해당하면 주택 수에 포함된다. 다만 사실상 주거로서의 기능을 상실한 폐가 상태라면 주택으로 보지 않는다. 이 때문에 시골에 방치돼 있는 주택을 다른 주택 양도 전 철거해 멸실하는 경우에만 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.”