[권태우의 세무Talk]건물과 취득 시기 다른 ‘부수토지’도 1가구 1주택 장기보유 비과세 가능

서울에 거주하는 70세 김모씨는 1가구 1주택자이다. 그는 12년 전 취득한 상가건물을 6년 전 허물고 다가구주택을 신축해 위층에서 지금까지 살아왔는데, 이사 목적으로 다가구주택을 처분하기로 했다. 김씨는 이 집을 처분한 돈으로 이사할 집을 사고, 노후자금으로도 활용할 계획이어서 처분 주택의 양도소득세가 얼마나 나올지 따져보게 됐다. 최근 1가구 1주택 중 고가주택의 기준금액이 12억원으로 상향돼서 양도소득세 부담이 상당히 줄어들 것으로 기대는 했지만 관련 세법은 너무 복잡했다. 김씨는 자칫 본인이 놓치고 있는 것이 있을지도 모른다는 불안감에 전문가 상담을 받아보기로 했다.

Q. 지난해 12월8일 이후 양도하는 1가구 1주택은 양도가액 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세되는 것이 맞는지요.

A. 네 맞습니다.

Q. 토지와 주택 건물의 취득 시기가 다른 경우 토지와 건물의 양도차익을 각각 계산해야 한다고 들었습니다. 이 경우 토지분 양도차익의 비과세는 주택 건물이 신축된 이후 보유분만 가능한가요.

A. 아닙니다. 기존 보유 토지에 주택을 신축하여 해당 주택이 1가구 1주택이 되는 경우, 토지와 건물 각각의 보유기간이 다르기 때문에 양도차익을 토지와 건물분으로 나누어 계산하는 것은 맞습니다. 하지만 주택의 부수토지는 취득 시기와 상관없이 양도 시점에 비과세 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.

Q. 1가구 1주택인 경우 양도차익에 대해 1년에 8%씩 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능하다고 들었습니다.

A. 1가구 1주택 장기보유특별공제가 1년에 8%씩 적용되는 경우는 해당 주택의 보유기간 동안 계속 거주했을 때에 한해서 가능합니다. 즉 보유 기간 동안 1년에 4%씩 공제가 가능하고 거주기간 동안 1년 4%씩 각각 10년까지 공제가 가능합니다.

Q. 12년 전 상가건물을 취득해 가지고 있다가 상가건물을 허물고 6년 전 주택을 신축해 살고 있습니다. 이 경우 토지는 10년 이상 보유했지만 6년을 거주했고, 주택은 6년 동안 보유 및 거주했으니 토지는 보유기간 공제 10년×4%=40%와 거주기간 공제 6년×4%=24%를 합해 총 64%, 주택건물분은 6년×8%=48%를 각각 토지와 건물분 양도차익에서 공제하면 되는 건가요.

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A. 1가구 1주택 부수토지의 장기보유특별공제는 주택의 부수토지였던 기간의 공제율과 총 보유기간 동안 일반토지로 보았을 때의 공제율을 비교해 둘 중 큰 금액을 공제합니다. 이 경우 일반토지의 장기보유특별공제율은 12년×2%=24%(30% 한도)이고, 주택의 부수토지였던 기간의 공제율은 6년×8%=48%이니 둘 중 큰 공제율인 48%를 적용하게 되는 것입니다. 주택건물분의 공제율은 48%가 맞습니다.

가지고 있던 일반 토지에 주택을 신축해 1가구 1주택 비과세를 받는 경우, 주택의 부수토지는 취득 시기와 상관없이 비과세가 되지만 장기보유특별공제는 주택의 부수토지가 되는 시점부터 1가구 1주택 장기보유특별공제를 적용하는 것이 합당하다고 기획재정부는 판단합니다. 이때 일반토지로의 보유기간 공제율보다 작아지는 상황도 발생할 수 있으니 둘 중 큰 공제율을 적용할 수 있게 한 것입니다.

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