재건축초과이익 부담금 면제, 8000만원 이하로 상향…‘재초환’ 규제 손본다

국토교통위 소위, 개정안 의결

제도 도입 이후 17년 만에 조정

부과 구간 단위는 500만원으로

‘부자감세’ 비판에 정부안서 후퇴

재건축 초과이익 환수제(재초환)의 적용 기준을 완화하는 법안이 29일 국회 법안심사소위원회를 통과했다. 재초환 기준이 조정되는 것은 제도 도입 이후 17년 만에 처음이다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 성동훈 기자

29일 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회는 29일 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안 통과를 의결했다. 개정안은 부과금 부과 초과이익 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로, 부과구간 단위는 2000만원에서 5000만원으로 상향하는 것이 핵심이다.

국토부는 지난해 9월 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 통해 초과이익 기준을 1억원, 부과구간 7000만원으로 높이겠다고 발표했고, 같은해 11월 정부안(김정재 국민의힘 의원 대표발의)이 발의됐다. 다만 소위를 통과한 여야 합의안에서는 정부안보다 완화폭이 다소 축소됐다. ‘부자감세’ 비판을 반영한 것으로 보인다.

야권은 부과금 기준 조정 필요성에는 대체로 공감하면서도, 정부·여당이 제안한 1억원은 지나치게 높다는 입장을 보여왔다. 여야 간 이견이 좁혀지지 않아 1년 넘게 상임위에 계류 중이던 개정안은 민주당이 지난달 의원총회에서 ‘초과이익 기준 8000만원안’을 수용하기로 가닥을 잡은 후 급물살을 탔다.

개정안에서는 1주택 장기보유자에 대한 감면 혜택도 신설됐다. 20년 이상 장기보유자에 대한 최대감면율은 정부가 제시한 60%에서 최대 70%로 높아졌다. 10년 이상 15년 이하 보유자는 60%, 6년 이상 9년 이하 보유자는 40% 감경을 받게 된다.

또 만 60세 이상 1세대 1주택 고령자는 부담금 만큼의 담보를 제공하는 조건으로 상속·증여·양도 등 주택 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있다. 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익 산정 개시 시점도 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 늦추기로 했다.

국토부 관계자는 “부과기준은 당초 정부안보다 완화 폭이 다소 축소됐다”면서도 “1주택자로서 재건축아파트를 오랫동안 보유해 온 실소유자의 부담은 크게 줄어들 것”이라고 했다.

재초환법은 집값 급등기에 재건축을 억제하는 동시에 개발로 얻은 초과이익을 주거복지 강화에 사용하겠다는 취지로, 2006년 도입됐다. 재건축 사업으로 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 이익의 최대 50%를 부담금으로 매긴다. 하지만 이어진 부동산 경기 침체와 위헌 논란 등으로 실제로 부과·집행된 경우는 드물었다.

2018년 헌법재판소의 ‘합헌’ 판결 이후로도 사실상 유명무실했던 재초환 규제는 문재인 정부 본격 추진되기 시작했다. 그러나 집값 상승으로 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘는 단지가 늘자 “재초환을 완화·폐지해야 한다”는 시장의 반발이 커졌다. 향후 2~3년 내 공급절벽이 예상되는 상황에서 정비사업 규제를 풀어 물량을 확보해야 한다는 주장까지 더해지며 법 개정 압력은 더욱 거세졌다.

개정안이 통과되면 재초환 부담금이 부과되는 단지는 111곳에서 67곳으로 줄어들 것으로 전망된다. 서울은 부과대상 40곳 중 7곳, 경기·인천은 27곳 중 12곳, 지방은 44곳 중 25곳에서 부담금이 면제된다. 평균부과금액도 현행 8800만원에서 4800만원으로 절반 가량 줄어든다.

예를 들어 재건축 초과이익이 1억원인 아파트는 개정안 통과 이후 부담금이 4600만원으로 54% 줄어들게 된다. 장기보유 감경 혜택이 적용되면 최대 1380만원까지 줄어들 수 있다.

재초환법 개정안은 국토위 전체회의와 본회의를 거쳐 최종 확정된다. 이날 법안 소위에서 함께 논의된 실거주의무 폐지를 담은 주택법 개정안은 여야 이견이 좁혀지지 않아 통과되지 못했다.