서울 지구단위계획 용적률 개편…규제 풀고 인센티브 확대

공개공지 조성 땐 용적률 120%까지

미래 도시공간·공공성 중심 재편

지난 3월 서울의 한 주택 재개발 현장. 경향신문 자료사진

앞으로 서울 시내 모든 지구단위계획구역에 공개공지를 조성하면 조례 용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 19일 발표했다.

지구단위계획이란 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충 등 도시의 토지 이용을 합리화하기 위해 수립하는 계획이다. 도입된 지 24년이 지나면서 급변하는 도시 상황에 대응하지 못하고, 누적된 규제 등으로 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 있었다.

서울에는 모두 787개소, 129.8㎢의 지구단위계획구역이 설정돼 있다. 이는 서울시 전체 면적의 21%, 녹지를 제외한 서울 시가화 면적의 35% 수준이다.

개편안에 따르면 그동안 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용하던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 상한 용적률이란 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 말한다.

인센티브는 시행령 용적률 최대 한도의 1.2배까지 적용된다. 예를들어 일반상업지역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브는 앞으로 최대 960%까지 확대된다.

지구단위계획구역에서 기준 용적률 하향 규정은 폐지된다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 말한다.

그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준 용적률을 조례 용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300% 포인트 낮게 설정해 왔다. 기준 용적률을 낮게 설정한 후 공동개발 등 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용 용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.

앞으로 이런 식의 기준 용적률 적용을 없애고, 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용한다. 대신 공동개발 등 기존 인센트브 항목은 기준 용적률 범위에서 의무 이행하게 하고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.

용적률 인센티브 항목은 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식이다.

용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영된 용적률 체계도 통합된다. 예를 들어 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률을 800%로 적용했지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용해왔다. 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점을 2000년으로 단순화해 예측 가능성을 높일 수 있도록 한다는 방침이다.

서울시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비 사업 전반에 활력이 생길 것으로 기대하고 있다. 특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에도 기여할 것으로 전망했다.

이번 방안은 향후 지구단위계획 결정·변경 시부터 적용된다.