[시론] 부동산 재테크 패턴 바뀐다

〈김영진/ 내집마련정보사 사장〉

정부의 강력한 8·31 부동산 대책에 따라 부동산에 대한 재테크 방향과 상품에 커다란 변화가 감지되기 시작했다. 다주택자들이 주택을 팔고 수익형 부동산으로 이동하는 현상이 나타나기 시작했고, 부동산 간접투자 상품인 펀드 및 경매에 대한 관심이 급격히 높아지고 있다. 실수요자들이 주택구입 시기를 늦추면서 매매시장은 거래가 위축되며 가격이 하락하고 있지만, 전세시장은 매물이 부족하면서 가격이 크게 오르고 있다.

-주택등 가격하락 불가피할듯-

정부는 내년부터 부동산 실거래 가격에 의한 과세를 의무화하고 2007년부터는 1가구 2주택에 대한 양도소득세율 적용 유예를 끝내고 50% 양도 소득세율을 적용하기로 했다. 때문에 높아진 세금을 피하려는 다주택자의 매물들이 단계적으로 쏟아질 것이다. 크게 상승한 종합부동산세가 내년부터 부과되면 주택이나 토지를 과다보유한 사람들이 심리적으로 위축되며 매물을 시장에 쏟아내 가격 하락은 불가피할 전망이다.

정부가 입체적으로 부동산시장에 압박을 가하자 부동산에 투자했거나 대기 중이던 유동자금들이 부동산시장에서 떠나고 있다. 부동산에 투자해 이익을 남기면 정부가 양도세·보유세로 회수하고 가격 하락으로 인한 손해는 투자자가 안아야 하는 불공정한 시장에서 투자를 꺼리는 것은 당연하다. 이미 부동산시장에서 이익을 향유한 투자자들마저 이익실현을 위해 매물을 쏟아내고 있다.

“부동산에 대한 투자매력은 완전하게 사라졌는가?” 대답은 단호하게 “아니오”다. 단지 시장이 좁아지고 방향이 달라진 것이다. 부동산을 보유하여 일정기간 후 양도차액을 내려는 투자 행태는 사라질 것이다. 왜냐하면 이러한 방식으로 수익을 내더라도 대부분을 세금으로 국가에 납부해야 하기 때문이다. 따라서 부동산을 구입하여 이를 향유하거나 수익을 창출하려는 투자가 주류를 이룰 것으로 예상된다. 1가구 1주택에 의한 재테크가 자리잡고 토지를 개발하거나 건물을 리모델링하여 수익을 창출하고 임대수익을 올리는 투자 패턴이 자리잡을 것이다. 따라서 수익을 창출할 수 있는 부동산과 그렇지 못한 부동산 가격의 차별화가 심해질 전망이다.

토지의 경우 보존녹지나 농업진흥지역의 토지는 가격이 크게 하락하고, 개발이 가능하며 이익 창출이 가능한 토지는 가격이 상승할 것이다. 주택의 경우 삶의 질을 풍부하게 하고 부유층이 모여드는 주택은 가격이 상승하고, 주거의 질이 열악하고 서민층이 머무는 주택은 가격이 하락할 것이다. 좋은 주택 하나만 소유하려는 경향이 강해지면서 열악한 입지조건의 주택은 매물이 적체되고 가격하락은 계속될 전망이다. 앞으로 부동산 가격은 2006년 말까지 약세를 지속하고, 2007년부터 차별화된 회복세를 보이며 2009~2010년쯤 다시 상승세로 진입할 전망이다.

-2007년부터 차별화된 회복세-

1가구 다주택자들은 이른 시간 내에 덜 오른 주택을 처분하고 발전 가능성이 높은 주택이나 가격이 크게 상승한 주택을 보유함으로써 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누리는 것이 좋다. 그리고 주택을 구입할 분들은 원가연동제를 적용받는 공공택지 개발지구의 저렴한 아파트를 분양받거나, 2006년 6~12월에 쏟아지는 급매물을 구입하거나, 거래 위축 때문에 증가하는 저렴한 주택을 경매로 낙찰 받는 전략이 좋을 것이다.

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1가구 1주택 구입 이후 잉여 자금을 부동산에 투자하려는 분들은 일정한 월 소득이 보장되는 상가, 펜션, 사업용 오피스텔, 부동산 펀드 등에 투자하거나 활용 가능한 토지를 구입하여 개발하는 전략이 필요하다.

부동산의 재테크 패턴은 보유에서 이용과 임대수익으로 전환할 때가 온 것이다. 그러나 부동산의 기본은 주택이므로 무주택 서민들은 이러한 좋은 기회에 내집 마련을 한 후 다른 재테크 즉 증권, 예금, 사업 등을 생각하는 것이 안전하다.