‘1기 신도시 재건축’…후보들 “선도지구 많게, 분담금은 적게”

경제 공약 뜯어보기 ③

경기 고양 일산신도시 전경. 고양시 제공

“기부채납 비율 최저 수준 완화”
“취·등록세 줄이기 대책 마련”
여·야 막론 표심용 공약 일색

용적률 따른 도로·상하수도 등
인프라 확충 관련 공약은 없어
일부선 ‘재초환’ 폐지 주장까지

“재건축 부담금은 폐지하고 기부채납 비율을 전국 최저 수준으로 완화하겠다.”(김은혜 국민의힘 성남 분당을 후보)

“선도지구를 다수 유치하고 조합원 분담금과 취·등록세를 줄이기 위한 대책을 마련하겠다.”(민병덕 더불어민주당 안양 동안갑 후보)

22대 총선에 출마한 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역구 후보들이 여야 할 것 없이 재건축 추진을 주요 공약으로 내놓고 있다.

재건축·재개발 공약은 총선과 지방선거의 단골 메뉴이지만 올해는 더욱 관심을 끌고 있다. 윤석열 대통령이 연초부터 1기 신도시의 신속한 재건축과 규제 완화를 강조한 데다, 1기 신도시 등 108개 지역에 대해 신속한 개발을 가능토록 하는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 다음달 27일 시행을 앞두고 있어서다.

여기에 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난달 “1기 신도시 선도지구 공모 일정을 5월 중 착수하겠다”고 밝히자 주민 관심은 더 커졌다.

선도지구는 1기 신도시 중 정비사업이 먼저 시작되는 곳이다. 국토교통부는 올해 안에 지자체와 노후계획도시 정비기본방침·정비기본계획을 공동으로 수립하고, 1기 신도시별로 한 곳 이상을 선도지구로 선정할 예정이다.

이에 후보들은 자신의 지역구 단지 여러 곳이 선도지구에 선정되게 하겠다고 공약하고 있다. 신도시별 아파트 단지는 분당 130개, 일산 127개, 평촌 54개, 산본 39개, 중동 49개인데 단지 2~4개가 묶여 지정될 가능성이 크다.

그러나 공사비·인건비 상승과 고금리 지속으로 서울 강남의 재건축 추진단지도 시공사를 구하기 어려운 실정에, 정치인들 약속대로 1기 신도시 재건축이 신속하고 대대적으로 추진되긴 쉽지 않을 것이라는 관측이 많다.

한 대형 건설사 관계자는 “부동산 경기 침체는 계속되고 공사비와 인건비는 오르고 있는데 용적률이 획기적으로 높아지지 않는 이상 조합원 분담금이 많아질 수밖에 없다”며 “건설사도 수익성이 있을지 회의적인 분위기”라고 말했다.

1기 신도시별 평균 용적률은 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%이다. 정부가 지난 1월 입법예고한 노후계획도시정비법 시행령에 따르면 1기 신도시 등 노후계획도시 용적률은 최대 750%까지 높일 수 있다.

용적률을 높이면 인프라 확충이 뒤따라야 한다. 가구 수가 늘어나는 만큼 도로, 상하수도 시설 등이 더 필요해지지만 이에 대한 공약은 없다. 교통난 심화 가능성, 미분양 우려 등에 대한 고려도 없다.

일부 후보는 재건축 초과이익환수제 폐지까지 주장하고 있다. 국민의힘 김은혜, 심재철(경기 안양 동안을) 후보가 대표적이다.

재건축 초과이익환수제(재초환)는 재건축으로 얻는 조합원 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 8000만원을 넘을 때 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 시행됐다가 주택시장 침체로 2013~2017년 유예된 후 2018년 1월에 다시 시행됐다.

부동산업계에서는 재초환 폐지가 필요하다면서도 당장 실현 가능성은 크지 않다고 보고 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축의 걸림돌을 제거한다는 취지는 바람직하다”면서도 “초과이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높인 개정 법률이 오는 27일에 시행되는데 아예 폐지하려면 공론화 과정을 거쳐야 할 것”이라고 말했다.

근본적으로는 대통령과 정부가 띄우고 국회의원 후보들이 가세한 1기 신도시 재건축 추진론을 경계해야 한다는 비판도 나온다.

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김인만 부동산연구소 소장은 “1기 신도시 재건축은 아무리 빨라야 10~15년이 걸릴 텐데 인구 감소가 20년 후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 따져 봐야 한다”며 “계획 수립에도 2~3년은 필요한데 정치 논리가 앞서면서 속도전만 강조되고 있다”고 지적했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수도 “1기 신도시보다 서울 구도심 정비사업이 시급하지만 표심이 결집해 있지 않다 보니 정책 우선순위에서 배제됐고 선거에서도 관심을 받지 못하고 있다”고 말했다.