PF 부실 ‘4월 위기설’ 진화 나선다…LH , 3조원 유동성 공급

정부, 미분양 주택 매입 ‘CR리츠’ 재도입…공공 발주 공사비 15% 인상

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)가 건설사 보유 토지를 매입해 3조원 규모의 유동성 공급에 나선다. 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR리츠)도 10년 만에 재도입된다.

‘4월 위기설’이 끊이지 않는 PF 부실의 연착륙을 위해 외환위기와 글로벌 금융위기 때 썼던 정책들을 정부가 다시 꺼내든 것이다.

국토교통부는 28일 이런 내용을 골자로 한 ‘건설경기 회복지원 방안’을 내놨다.

‘브리지론’을 일으켜 토지를 확보했지만 다음 단계인 ‘본PF’로 전환하지 못하는 기업들에는 크게 두 가지 선택지가 주어진다.

우선 LH에 토지를 매각하는 방안이 있다. 이는 공시지가의 90%를 상한으로 두고, 가장 낮은 비율을 적어낸 기업의 토지부터 LH가 매입하는 ‘역경매’ 방식으로 진행된다.

기업들 입장에선 땅이 경매로 넘어갔을 때보다 신속하게 부채 상환 대금을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

이보다 사정이 나은 사업장은 LH에 당장 토지를 매각하는 대신 ‘매입 확약’을 받을 수도 있다. 확약일로부터 1년이 지난 시점부터 2년간, LH로부터 매도청구권(풋옵션)을 부여받는 것이다. LH가 토지를 매입하겠다는 일종의 ‘담보’가 설정되는 셈이라, 건설사 입장에서는 토지를 매도하지 않고도 훨씬 더 좋은 조건으로 PF 대출을 연장할 수 있다. 매입한도는 토지 매입 2조원, 매입 확약 1조원이다.

두 번째 방법은 주택도시기금이 출자하는 공공지원 민간임대리츠가 사업장을 매입하는 것이다. 이 경우 기존 PF 투자자는 리츠 주주로 전환되고, 자금을 보탠 주택도시기금은 공공지원 민간임대주택을 건설·운영하는 방식으로 사업이 재구조화된다.

정부는 지방에 집중된 미분양을 해소하기 위해 CR리츠 제도도 10년 만에 부활시켰다. CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 임대주택 등으로 활용했다가, 향후 건설경기가 좋아지면 분양으로 전환해 투자금을 회수하는 구조다.

‘준공 후 미분양’ 주택을 매입하는 CR리츠에는 세제 혜택도 부여된다. 취득세 중과가 배제될 경우 현행 12%인 세율이 최대 1%까지 인하된다. 취득 후 5년간은 종합부동산세 합산에서도 제외된다.

전문가들은 이번 대책의 방향 자체는 긍정 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “우량 사업장을 중심으로 지원을 집중하고 기타 민간사업장은 시장(리츠)에 맡긴다는 점에서 원칙적으로 타당한 정책 방침”이라고 말했다.

다만 관건은 LH나 CR리츠가 사업장을 얼마에 사들이느냐다. 건설사들이 원가를 밑도는 가격으로 토지나 미분양 주택을 팔길 꺼린다면, 대책 실효성이 떨어질 수 있다는 지적도 나온다.

이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 “결국 문제는 누가 부실 사업장의 손실을 떠안느냐이다”라며 “LH 같은 공공기관이 손실을 크게 보면서까지 사업장을 비싸게 매입할 수는 없을 것”이라고 말했다.

정부는 공공이 발주하는 공공공사의 공사비를 올리는 방안도 내놨다. 민간 참여 공공주택은 물가상승분과 유사공사의 계약금액을 반영해 지난해 대비 공사비를 약 15% 인상한다.

미분양 CR리츠 PF위기 PF연착륙 공공지원민간임대리츠 LH