[권태우의 세무Talk] 주택인 듯 상가인 듯 오피스텔…세법은 ‘실제 용도’ 따라 판단

현주씨는 살고 있는 주택 외에 2채의 오피스텔을 보유하고 있다. 해당 오피스텔 중 한 채는 10여년 전에 분양받은 것이고 또 다른 한 채는 비슷한 시기에 매입한 것인데 둘 다 우선은 부동산 임대사업자 등록을 하고 부가가치세 신고를 해온 곳들이다. 최근 거주하던 주택을 매각할 예정인데 당연히 1가구 1주택이라고 생각했던 주택이 어쩌면 다주택자 양도에 해당할 수 있다는 얘기를 듣고는 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.

- 오피스텔을 주택으로 볼 수 있나요.

“오피스텔은 업무시설과 주거 기능을 겸한 공간으로서 공부상으로는 상업용으로 분류되지만 세법의 판단기준은 실제 사용 용도에 따르게 되어 있습니다. 그러므로 오피스텔에서 단순 거주만 하는 경우 주택으로 판단하는 것입니다.”

- 오피스텔을 분양받을 때 상업용 시설로 임대하기로 하고 사업자 등록을 했습니다. 이후 임차인들에게 세금계산서도 꾸준히 발급해오고 있고요. 이 경우도 주택으로 볼 수 있는 건지요.

“업무용 부동산의 임대사업자로서 임대수익에 대해 세금계산서 발급과 부가가치세 신고는 부가가치세법상의 의무조항입니다. 그러나 양도소득세법상으로는 실제 사용 용도로 판단하므로 세금계산서 발급만으로 업무시설 요건을 충족했다고 볼 수는 없습니다. 특히 임차인의 사업자번호가 아닌 주민등록번호로 세금계산서를 발급해오고 있다면 양도하기 전에 해당 공간의 실제 사용 용도를 확인해보아야 할 것입니다.”

- 오피스텔 취득 후 주거시설과 업무시설로 번갈아 가며 임대한 경우는.

“양도소득세법상으로는 해당 오피스텔을 매도하거나 오피스텔 외에 보유한 주택 등을 매도할 당시의 실제 용도로 최종 판단합니다. 부가가치세법상으로는 실제 사용 용도를 변경할 때 부가가치세 납세 의무가 달라지므로 변경할 때마다 주택 여부를 판단하게 됩니다.”

- 오피스텔을 주택으로 볼 수도 있다면 1가구 1주택 비과세도 가능한 건지요.

“네. 해당 오피스텔이 양도 시점에 1가구 1주택 비과세 요건을 충족할 경우 비과세도 가능합니다.”

- 세법 개정으로 분양권도 주택 수에 포함된다는데 오피스텔 분양권도 포함되는 건지요. 포함된다면 분양권 취득 후 2년 내 양도할 때 주택처럼 중과가 되나요.

“업무용으로 취득한 오피스텔 분양권은 주택으로 보지 않으므로 주택 수에는 포함되지 않습니다. 분양권을 단기 양도할 때에도 주택의 단기양도소득세율(60~70%)이 아닌 일반 부동산 등의 단기양도소득세율(40~50%)을 적용합니다.”

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- 공실이거나 임대사업자를 폐업한 상태에서 양도할 때는 어떻게 판단하나요.

“원칙적으로는 양도 시점에 오피스텔의 실제 용도가 불분명할 때는 공부상의 용도에 따르게 되어 있습니다. 하지만 장기간 주거용으로 사용하다가 일시적으로 공실인 상태에서 양도하거나 폐업 후 양도하는 경우 사실관계 판단을 통해 주택으로 간주될 수도 있습니다.”