[권태우의 세무Talk] 꿈꾸던 전원생활, ‘소득세법·조세특례제한법’ 잘 챙겨 2주택자 피하자

서울에 거주하고 있는 65세 이모씨는 은퇴 후 전원생활을 계획하고 있다. 오랜 도시 생활에 심신이 지쳐 있던 이씨는 최근 은퇴와 더불어 자녀도 결혼 후 출가한 터에 평소 생각해왔던 전원생활에 대해 아내와 상의했다. 아내 역시 건강이 좋지 않은 이씨의 의견에 적극 찬성해 구체적인 계획을 세우게 된 것이다.

전원생활을 할 지역과 예산 등 이런저런 고려사항들이 많았지만 무엇보다도 제일 맘에 걸리는 건 2주택자가 되는 상황이었다. 부동산 거래도 뜸한 데다 오랜 세월 거주했던 집을 바로 양도하기도 내키지 않았기 때문이다. 그렇게 1가구 2주택에 대한 부담으로 선뜻 실행에 옮기지 못하고 있던 때 농어촌 주택을 취득하는 경우라도 기존 1가구 1주택으로 인정해준다는 말을 듣고서 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.

- 농어촌 주택은 1가구 1주택 판단 시 주택으로 보지 않는다는 말을 들었는데 사실인지요.

“특정 요건을 만족하는 농어촌 주택 외 비과세되는 1주택이 있는 경우 일반주택에 대해 1가구 1주택 비과세 특례를 적용해주고 있습니다.”

- 어떤 요건들을 만족해야 농어촌 주택으로 인정받을 수 있는지요.

“농어촌 주택 특례는 소득세법과 조세특례제한법에서 각각 다른 요건을 두고 있습니다. 먼저 소득세법상의 특례요건은 해당 농어촌 주택이 상속받은 주택이거나 5년 이상 거주했던 이농 주택 또는 귀농을 위해 취득한 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍·면에 소재하는 주택일 때 해당됩니다. 조세특례제한법상 특례요건은 2025년 12월31일까지 취득해 3년 이상 보유하는 농어촌 주택으로서 취득 당시의 기준시가가 3억원 이하인 경우에 해당해야 하며 수도권 지역, 도시 지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지 등의 지역 외에 소재하는 주택의 경우에 해당합니다.”

- 시골에 마땅한 집을 구하기가 어려워 토지나 구옥을 구입해 건축을 할까도 생각 중입니다. 이런 경우도 농어촌 주택으로 인정받을 수 있는지요.

“토지나 구옥을 구입해 신축한 주택도 가능합니다. 다만 이때 기준시가 3억원 이하의 주택 여부를 판단할 때 부수토지의 기준시가액도 포함한다는 것에 유의하여야 합니다. 또 2023년 이전에 취득했던 경우는 기준시가 2억원 이하의 주택을 특례 적용 가능한 농어촌 주택으로 인정하고 있으므로 취득 시기별 기준금액 또한 확인해보아야 합니다.”

- 농어촌 주택을 3년 이상 보유한 후 일반주택을 양도해야 비과세가 되는지요.

“3년 미만 보유라도 일반주택의 비과세 양도는 가능합니다. 하지만 사후관리를 하고 있으므로 일반주택을 비과세로 양도한 후 농어촌 주택을 3년 이상 보유하지 못하게 되는 경우 과소 납부한 양도소득세액을 자진 신고 납부해야 합니다.”

- 농어촌 주택을 3년 이상 보유하여야 하는 것에 관한 예외조항은 없는지요.

“법률에 의한 수용이나 상속 또는 멸실의 사유로 인해 농어촌 주택을 3년 이상 보유하지 못한 경우는 부득이한 사유로 보아 예외를 적용하고 있습니다.”

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- 농어촌 주택이 인정되는 해당 지역을 좀 정확히 알아볼 수는 없는지요.

“수도권의 범위는 수도권정비계획법에 그 범위를 표시하고 있으며 유동적이므로 농어촌 주택을 취득하기 전에 수도권 여부를 확인해보아야 합니다. 수도권 외 지역이라도 인구 20만명 이상의 시 지역인지 여부도 점검해보아야 할 것입니다.”