[권태우의 세무Talk] 신규주택 취득 후 2년 내에 구 주택 양도하면 ‘비과세특례’

권태우 세무사

수도권에 거주하는 진웅씨는 조정지역 내에 2주택을 보유하고 있다.

애초에 이주할 목적으로 두 번째 주택을 취득하였지만 사정상 이주를 못하게 되었고 하필 그 당시 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 요건이 까다롭게 규정되어 있던 바람에 이러지도 저러지도 못하고 있던 상황이었다.

오랫동안 보유했던 기존 주택은 양도차익이 너무 커서 반드시 1가구 1주택 비과세를 적용받아야 하는 입장이었는데 신규주택을 처분하자니 양도소득세 중과 때문에 세부담이 너무 크고 안 팔자니 종합부동산세가 너무 부담되고 그렇게 남몰래 속앓이를 하던 차에 반가운 소식이 들려 왔다. 바로 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 유예한다는 것이다.

진웅씨는 이에 좀 더 자세한 내용을 확인하고 싶어 전문가의 상담을 받아 보기로 하였다.

- 다주택자 양도소득세 중과 유예 내용을 좀 자세히 알 수 있을까요.

“네. 2022년 5월10일부터 2023년 5월9일까지 양도하는 다주택자의 주택은 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하는 것으로 하는 소득세법 시행령의 개정이 있었습니다. 이때 기존에 적용받지 못했던 장기보유주택에 대한 특별공제 또한 인정해 주는 것으로 변경되었습니다.”

- 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건도 완화되었다고 하는데 맞는지요.

“네. 맞습니다. 종전에는 조정지역 내에 1주택자가 2019년 12월17일 이후 조정지역 내에서 신규주택 매매계약을 체결하는 경우 신규주택 취득일로부터 1년 내에 구 주택을 양도하고 가구원 전원이 신규주택에 전입해야만 일시적 2주택 비과세특례를 적용받을 수 있었습니다. 하지만 개정된 내용을 살펴보면 신규주택 취득 후 2년 내에 구 주택을 양도하면 비과세특례를 적용받을 수 있게 했고, 가구원 전원이 신규주택에 전입해야 하는 규정 또한 삭제되었습니다.”

- 저의 경우 구 주택은 10년을 보유 및 거주하였고 신규주택을 2020년 12월에 구입한 상태입니다. 사정상 신규주택으로의 전입은 어려울 듯하고 신규주택 양도가 중과유예가 되었으니 지금 양도하면 되는지요.

“2023년 5월9일까지 양도할 경우 중과가 되지 않는 것은 맞으나 현재 시점에서는 신규주택을 취득한 지 2년 미만이므로 단기주택 양도 중과 대상입니다. 그러므로 2022년 12월에서 2023년 5월9일 사이에 신규주택을 양도하여야 중과가 되지 않을 것입니다. 그리고 만약 구 주택을 2022년 12월 전에 먼저 양도한다면 구 주택에 대해서는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례도 가능하므로 그 또한 고려해 볼 만한 선택지로 보여집니다.”

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- 그렇군요. 이번에 바뀐 내용 중에 또 참고할 만한 내용은 없을는지요.

“네. 종전에는 1가구 1주택 비과세 요건인 보유기간과 거주기간을 계산할 때, 보유하던 모든 주택을 처분한 후 최종적으로 1주택만 보유하게 되는 시점부터 기산하여 2년 이상 보유, 2년 이상 거주하여야 비과세 요건이 충족된 것으로 보았었는데 이번 개정에서 해당 제도를 폐지하였습니다. 즉 1가구 1주택의 보유기간과 거주기간은 해당 주택을 취득했을 때부터 양도 시점까지의 보유기간과 거주기간을 계산하여 비과세 여부를 판단하는 것으로 개정이 된 것입니다. 이러한 개정 내용은 2022년 5월10일 이후 양도하는 주택분부터 적용된다고 보시면 되겠습니다.”

권태우세무사