제2 대장동 없게…개발 민간이익 6~10%로 제한

국토부, 공공지분 절반 넘으면 분양가상한제…토지수용 때 공공성 반영

전문가 “공영개발 확대를”…이재명 공약 나온 뒤 발표에 ‘눈치’ 지적도

판교대장 도시개발사업(일명 ‘화천대유 사건’)을 계기로 민관합동 도시개발사업에서 민간의 과도한 이익실현을 막기 위해 총사업비의 6~10% 범위 내로 민간이익을 제한하는 종합대책이 추진된다. 공공지분이 절반을 넘는 사업은 해당 택지를 ‘공공택지’로 간주해 분양가상한제를 적용하고, 토지수용 심의 때 공공성을 반영하는 등 민관사업 전반에 대한 관리감독체계가 강화된다.

전문가들은 “민관사업의 공공성을 일부 강화하는 방향으로 개선안은 마련됐다”면서도 “공공이 주도하는 공영개발 확대나 민간에 공공택지를 헐값에 매각하지 못하도록 하는 과제 등이 여전히 남았다”고 지적했다.

4일 국토교통부는 도시개발사업의 공공성을 강화하는 종합대책을 마련해 추진한다고 밝혔다. 이번 대책은 화천대유 사건을 계기로 여야가 올해 국정감사 등에서 개선이 필요하다고 지적한 내용 등을 종합해 마련됐다. 지난 2일 이재명 더불어민주당 대선 후보의 부동산 공약 발표 직후 종합대책이 공개된 점을 들어 정부가 이 후보 측의 눈치를 보느라 발표를 미룬 것 아니냐는 지적도 일각에서 나온다.

종합대책 내용을 보면 민관합동 도시개발사업에서 민간이 가져갈 수 있는 이윤에 상한이 생기고, 초과이익은 지역 공공시설 등에 투자하도록 도시개발법이 개정된다. 현재 국회에는 민간사업자 이윤의 상한을 총사업비의 6% 이내로 제한하는 개정안(이헌승 국민의힘 의원)과 10% 이내로 제한하는 개정안(진성준 민주당 의원)이 발의돼 있다. 국토부는 “도시개발법에 직접적으로 상한을 명시하는 방안과 출자자 협약 시 이윤 상한을 설정하고 이를 지자체장 등이 검토하도록 규정하는 방안을 놓고 검토 중”이라며 “국회에 발의된 법안 등과 논의를 통해 결정하겠다”고 밝혔다.

이윤 상한을 초과해 발생하는 이익은 지역 내에 주차장이나 생활시설, 임대주택 등을 짓는 공공목적으로 재투자하도록 규정할 방침이다.

민관합작 시 공공의 출자 비율이 전체의 50%를 초과하는 사업은 해당 택지를 ‘공공택지’로 분류해 분양가상한제를 적용하기로 했다. 화천대유가 적용받아 논란이 된 ‘개발부담금 감면제’ 등 개발부담금 제도는 부담률을 현행(개발이익의 25%)보다 높이는 방안이 추진된다.

화천대유의 경우 토지수용권을 앞세워 값싸게 땅을 수용한 뒤 이를 비싸게 되팔아 막대한 이익을 챙겼다. 앞으로는 중앙토지수용위원회에서 토지수용 필요성을 판단할 때 공익성 검증 과정에서 ‘공공기여도’ 관련 검증을 강화하기로 했다. 검증에서 공공기여도가 낮은 사업에는 토지수용이 불가능하도록 한다는 취지다.

민관합작 시 사업 절차와 방법 등에 대한 지침도 마련된다. 출자자(사업자)가 조성토지를 직접 사용할 경우 용도를 ‘출자 범위 내’로 제한하고, 해당 토지의 ‘직접사용계획’은 현재는 제출만 하면 되지만 앞으로는 승인까지 받도록 했다.

사업 과정에서 임대주택용지 비율을 임의로 줄이지 못하도록 임대주택 의무비율(전체 주택의 25%) 규정 중 지자체장이 가진 재량축소권을 현재 절반인 ‘±5%포인트’ 이내로 낮추기로 했다. 임대주택용지를 분양주택용지로 변경할 때는 도시계획위원회 심의를 반드시 거치도록 할 계획이다.

지자체 민관합동 사업에 대한 관리감독도 강화된다. 구역 지정·개발계획 수립 시 지자체장이 국토부 장관과 협의해야 할 구역면적 기준이 ‘100만㎡ 이상’에서 ‘50만㎡ 이상’으로 2배 강화된다.

전문가들은 민관사업의 공공성이 강화되는 방향성은 바람직하지만 대규모 도시개발사업의 경우 원칙적으로 민간에 의존해선 안 된다고 지적했다. 김남근 참여연대 정책위원(변호사)은 “민관사업의 공공성 강화에 도움이 될 것으로 본다”면서도 “다만 민간에 사업을 죄다 맡길 것이 아니라 서울 용산, 경기 광명 및 시흥 등 향후 예정된 대규모 도시개발사업은 공공이 직접 시행하는 공영개발을 통해 초과이익을 환수하고 논란의 여지 자체를 차단할 필요가 있다”고 밝혔다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “당장 법 개정으로 할 수 있는 개선안은 담겼지만 보다 근본적으로는 공공택지를 민간에 매각하지 않는 것이 중요한데 빠져 있다”며 “공공성 강화 대상 역시 모든 도시개발사업을 공공성을 가진 사업으로 보고 적용 대상을 확대해야 한다”고 말했다.

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