"저금리가 집값 상승에 큰 영향…공급부족 영향은 적어"

국토연구원 보고서 발표

남산에서 바라본 서울시내 아파트 전경 /강윤중 기자

현 정부 들어 주택가격 급등에 저금리 기조가 가장 큰 영향을 미쳤다는 연구 결과가 나왔다. 금리가 주택가격에 주는 영향을 고려해 소비자물가지수에 주택가격도 포함해야 한다는 지적이 제기됐다.

국토연구원은 24일 발표한 ‘주택가격 변동 영향요인과 기여도 분석’ 보고서를 통해 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 올해 5월까지 주택가격 변동에 영향을 주는 요인을 금리, 국내 실물경기, 주택공급, 가구수 등 5가지로 선정하고 이들 요인이 실제 집값 상승에 미친 영향을 분석했다.

한국부동산원 지수에 대한 분석 결과 이 기간 집값 상승에 가장 크게 기여한 원인은 ‘실질 CD 금리’로 46.7%의 비중을 차지했다. 이어 ‘전월 주택가격’(26.4%), ‘실질 제조업 생산지수’(24.1%), ‘전체 주택 준공물량’(2.1%), ‘세대수’(0.7%)의 순이었다. 민간 통계인 KB지수 기준으로는 금리 영향이 49.8%, 공급 준공물량 영향이 2.0%로 차이가 더 컸다.

보고서는 2019년 7월을 기점으로 저금리 환경으로의 구조적 전환이 이뤄졌다고 구분했다. 보고서는 “저금리 체계로 구조전환 후 금리가 집값 상승에 미치는 기여도가 커졌다”고 설명했다. 2019년 7월 한국은행은 기준금리를 연 1.75%에서 1.50%로 3년 1개월 만에 인하했다. 금리 외에 국내 실물경기 둔화, 주택공급 감소, 가구수 증가 등도 집값 상승 요인으로 작용한 것으로 분석됐다.

보고서에 따르면 한국부동산원 지수 기준 2019년 7월 이후로는 시장금리인 실질CD(3개월) 금리가 집값에 미친 영향도가 34.3%로 가장 높았다. 전월 주택가격은 30.2%, 실질 제조업생산지는 25.6%로 나타났다. 반면 공급 지표인 준공물량은 8.6%, 세대수는 1.3%에 그쳤다.

이는 2019년 7월 이전 실질 제조업생산지(63.4%)가 집값에 미치는 영향도가 가장 컸던 것과 대조적이다. 저금리 기조가 시작된 2019년 7월을 기점으로 금리가 집값에 미치는 영향도가 14.2%에서 34.3%로 크게 확대된 것이다.

보고서는 “최근 주택가격 상승 원인으로 주목받았던 공급부족 요인, 1인 가구 증가 등 수요증가 요인은 금리 요인에 비해 상대적으로 주택가격 상승에 기여한 수준이 높지 않았다”고 설명했다. 이어 금리가 집값에 미치는 영향이 큰 것으로 나타난 만큼 앞으로 통화정책에서 집값을 주요 요인으로 고려해야 한다고 지적했다. 이태리 연구위원은 “소비자물가지수에 주택매매가격 정보를 포함하는 것을 검토할 필요가 있다”며 “자택을 소유하는 데 사용되는 비용인 자가주거비를 포함한 소비자물가지수를 개발해 주택가격 변동을 모니터링해야 한다”고 제안했다.