[정부 주택 공급 대책] ‘돈맥경화 해소’ 금융 지원책…건설사 움직일까

33만호 착공 밀려…21조원 넘는 자금 투입해 ‘돈줄’ 뚫기 나서

PF·대출 확대…경기 회복 더딜 땐 ‘상환 부담’ 부메랑 우려도

정부가 내놓은 민간 공급대책은 최근 착공이 지연된 곳에 자금을 투입해 막힌 혈을 뚫어주는 게 핵심이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 자금 경색이 심화하자 정부와 금융권이 21조원 이상을 추가 지원해 막힌 ‘돈줄’을 뚫어보겠다는 것이다.

진현환 국토교통부 주택토지실장은 26일 브리핑에서 “현재 인허가 단계가 진행되는 주택이 19만호이고, 인허가를 받았지만 착공이 밀린 게 33만1000호”라며 “총 52만호가 정상적인 트랙에 올라타게 하는 게 이번 대책의 목표”라고 말했다.

부동산 PF는 토지를 확보해 인허가를 받는 단계에서 돈을 빌리는 브리지론과 착공에 따른 공사비에 들어가는 본PF로 구분된다. 현재 가장 문제가 되는 부분은 착공 대기 상태로 쌓여 있는 물량이다. 지난 1~8월 착공은 전년 동기 대비 56% 줄어 당장 2년 뒤 공급 절벽이 유력하다.

정부는 PF를 정상화하기 위해 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 PF 대출 보증액 규모를 당초 15조원에서 25조원으로 확대하기로 했다. 대출 한도는 전체 사업비의 50%에서 70%까지 높였고 보증 대상 심사도 완화해 더 많은 사업장이 더 큰돈을 빌릴 수 있게 만들었다.

정부가 ‘정상’이라고 보는 사업장은 집중 관리된다. 조정위원회를 운영해 공사비 인상으로 건설이 지체되지 않도록 예방하고, 이들 사업장을 대상으로 총 7조2000억원가량의 정책금융기관 금융 지원도 시행한다.

분양 계약자들의 대출은 더 수월해진다. 중도금 대출 보증 책임비율을 현행 90%에서 100%로 확대하기로 했다. 사실상 은행이 떠안을 리스크를 ‘0’으로 만든 것이다. 은행이 중도금 대출을 심사할 때 초기 분양률을 따지는 기준도 낮출 방침이다.

다세대·연립 등 비아파트 공급대책 역시 금융 지원과 규제 완화가 핵심이다. 먼저 비아파트 건설자들은 1년간 한시적으로 1호당 7500만원까지 최저금리(연 3.5%)로 대출이 가능하다. 만약 비아파트를 공공지원 민간임대 용도로 건설할 경우 대출 한도는 더 확대된다.

수요대책도 있다. 청약 시 무주택으로 간주되던 소형 주택 범위를 확대한다. 현재 무주택 간주 소형 주택은 수도권 공시지가 기준 1억3000만원인데 1억6000만원으로 상향하는 식이다. 2020년부터 유지돼온 공공택지 전매제한도 1년간 완화된다. 전국 곳곳에 공공택지 미매각 사례가 이어지고 건설사들의 대금도 연체되고 있어 이를 해소하기 위한 조치다.

정부의 민간 공급대책에 대해 전문가들의 평가는 “소문난 잔치에 먹을 게 없다”는 반응이 지배적이다. 특히 과도한 금융 지원에 따른 부작용 발생도 예상된다. 부동산 경기 회복이 지연될 경우 금융 지원을 받은 사업자들의 상환 부담이 커지면서 최종 손실 규모가 늘어날 수 있기 때문이다.