수도권이 다른 지역보다 아파트 지수-현실 간 괴리 크다

수도권의 아파트 매매가격지수가 5대 광역시나 다른 지역보다 현실 반영도가 낮다는 연구결과가 나왔다. 매매가격 상승률 평균과 중간값의 차이가 크고 평균에서 크게 벗어난 거래도 많은 것으로 분석됐다. 주택 가격 움직임을 평균으로만 설명하면 현실과의 괴리가 발생할 수 있다는 것이다.

15일 한국주택금융공사 산하 주택금융연구원이 발표한 ‘주택 매매가격 분포를 통한 지역별·가격대별 변동성 분석’ 보고서를 보면, 아파트 구입 후 3년 간 가격상승률은 평균 19.6%, 중간값은 14.9%였다. 중간값은 자료의 최대값과 최소값의 중간에 해당한다. 평균과 중간값의 차이가 클수록 평균에 대한 체감도가 낮다는 의미다.

보고서는 2006년 1월~2021년 3월 국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매 실거래 정보 899만5086건과 같은 기간 한국부동산원 전국 주택가격동향조사 아파트 매매가격지수를 대상으로 했다. 거래 후 3년 간 가격이 150%를 초과해 상승했거나 50% 이상 하락한 예외적 수치는 제외했다.

지역별로 보면 수도권의 가격상승률 평균(19.8%)과 중간값(14.5%) 차이가 5.3%포인트로 5대 광역시와 기타지역(각 4.3%)보다 컸다. 표준편차는 기타지역이 28.1%, 수도권 26.9%, 5대 광역시 25.3% 순이었다.

면적별로는 소형(85㎡ 이하) 아파트 가격상승률 평균이 20.4%로 중형(85~135㎡)의 14.6%나 대형(135㎡ 초과)의 12.8%보다 높았다. 반면 평균과 중간값의 차이는 대형이 4.2%포인트로 가장 컸고 소형 4.8%포인트, 중형 3.8%포인트 순이었다.

아파트 가격별로는 저가(지역별 하위 30%)의 평균과 중간값 차이가 5.7%포인트로 가장 컸다.

보고서는 전국적으로 매매가격지수가 상승하더라도 가격이 하락하는 주택 비중도 상당한 것으로 나타났다고 지적했다. 매매가격지수가 0~10% 상승할 때 가격이 하락한 매매건수는 18.5%, 10~20% 상승할 때는 5.2%인 것으로 집계됐다.

민병철 주택금융연구원 선임연구위원은 “실거래 자료로 아파트 가격 변화율 분포를 도출해 기존의 매매가격지수로는 알 수 없던 주택시장의 특성을 분석했다”면서 “주택시장의 가격 움직임을 평균인 매매가격지수로만 설명할 경우 현실과의 괴리감이 커질 수 있고 이는 수도권에서 더 큰 것으로 나타났다”고 말했다. 또 “매매가격 상승률은 평균이 중간값보다 큰만큼 가격 하락기에 평균을 이용해 시장을 설명하면 체감 시장과의 괴리가 발생할 수 있다”고 덧붙였다.