[권태우의 세무Talk] 주택 구입 1년 이내 철거비용 ‘토지만 사용’ 증명돼야 토지 원가로 인정

권태우 세무사

수도권에 거주하는 퇴직자 송모씨는 준비해둔 은퇴자금으로 노후에 필요한 생활비를 충당하기 위해 낡은 주택을 구입하여 리모델링이나 신축을 해서 다시 임대를 하겠다는 계획을 세웠다.

부동산 가격이 최근 몇 년간 큰 폭으로 상승한 상태라 마땅한 물건을 구하는 것이 쉽진 않았지만 이곳저곳으로 열심히 발품을 판 덕분에 겨우 예산에 근접한 낡은 임대주택을 찾을 수 있었다. 하지만 적당한 부동산을 매입했다는 기쁨도 잠시 이내 또 다른 고민에 빠지게 되었다. 기존의 임차인을 승계받은 터라 철거를 위해서 적지 않은 이주비용을 합의금으로 지출해야 했고 철거공사에도 생각보다 큰돈이 들어갔기 때문이다.

그렇게 예상치 못한 지출규모의 증가로 마음이 조급해지기 시작하던 차에 마침 공인중개사로부터 좋은 가격에 땅을 사겠다는 매수자가 있으니 매도 의향이 있느냐는 연락을 받았다. 처음엔 당연히 거절했지만 점점 신축에 대한 자신감이 떨어진 그는 결국 매도하기로 결정할 수밖에 없었고 취득한 지 1년이 채 되지 않은 상황에서의 단기 양도인 만큼 세금 부담이 클 거라는 걱정에 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.

문) 주택을 구입하여 1년 이내 철거 후 토지로 매매할 경우 단기매매 양도세율은 토지와 주택 중 어떤 것을 기준으로 적용하는지요.

답) 매매계약서를 작성하는 시점에 존재하던 주택을 계약조건에 따라 철거 후 나대지 상태로 소유권을 이전하는 경우는 토지의 매매를 주택의 양도로 볼 수 있지만 나대지 상태에서 매매계약을 한 경우는 토지의 양도로 보아야 할 것입니다. 해서 이 경우는 주택의 1년 내 단기양도소득세율인 70%가 아닌 토지의 단기양도소득세율인 50%가 적용될 것으로 보입니다.

문) 토지의 양도차익을 산정할 때 당초 주택 취득에 들어간 비용과 추가비용 전부 취득원가로 인정이 되는지요.

답) 건물과 부수토지를 취득한 후 구건물은 철거 후 나대지인 상태로 양도하거나 신축 후 양도 시, 구건물의 가액이 양도차익 계산 시 취득원가로 인정되는지 여부는 상황에 따라 다릅니다. 만일 건물과 토지를 취득한 이후 상당히 오랜 기간이 지난 상태에서 건물을 멸실한 경우 장기간 건물의 사용으로 인해 당초 취득가치가 소멸한 것으로 보아 총 취득가액에서 건축물분은 취득원가로 인정되지 않으며, 반면 취득 후 즉시 신축을 위해 건물을 멸실하거나 멸실 후 토지만을 사용하기 위한 목적이 명확한 경우에는 멸실된 구건물의 가액을 토지의 원가로 보게 되는 것입니다. 취득 당시부터 사실상 건물이 아니라 토지를 구입한 것으로 보기 때문입니다.

문) 철거비용은 양도비용으로 인정되는지요.

답) 철거비용 또한 앞선 멸실된 건축물의 취득원가와 마찬가지로 토지만 사용하고자 하는 목적이 객관적으로 증명될 때에 한하여 토지의 원가로 인정됩니다.

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문) 철거를 하기 위해 임차인들에게 합의금을 지급하였습니다. 듣기로는 명도비용 성격의 지출액은 양도비용으로 인정된다고 하던데 맞는지요.

답) 명도비용이 양도비용으로 인정되는 때는 매수인의 요구에 따른 매매계약내용의 이행목적으로 부득이하게 발생하는 명도비용을 일컫는 것으로서 매도계약에 직접적인 영향을 미친 경우입니다. 매도와 무관하게 단순 멸실을 위한 이주비 등의 명도비용은 양도비용으로 인정받기 어려울 것으로 판단됩니다.

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