안심전환대출 신청 2주 차…기존 대출 금리 인상 시점·폭 비교해 결정해야

3년 지나면 중도상환수수료 없이 변동형 재전환 가능

변동형 주택담보대출을 최저 연 3.8%(저소득 청년층은 3.7%) 고정금리로 갈아탈 수 있는 우대형 안심전환대출 신청이 예상보다 저조한 반응 속에 신청 2주 차를 맞이한다. 전환 대상의 범위가 좁고, 당장은 변동금리형 상품의 이자 부담이 더 낮기 때문에 소비자들이 선택을 주저하고 있는 것으로 보인다. 그러나 전문가들은 올해 급등한 금리 인상분이 시차를 두고 적용되고, 금리가 최소한 내년까지 상승할 것이라는 전망이 많다는 점을 고려해야 한다고 조언했다.

18일 한국주택금융공사에 따르면 우대형 안신전환대출 신청 첫날인 지난 15일 하루동안 총 2386억원·2406건이 신청된 것으로 집계됐다. 2019년 10월에 나온 서민형 안심전환대출의 신청 첫날 실적(8337억원·7222건)의 30%에도 미치지 못하는 수준이다. 둘째 날인 16일 신청 실적은 19일쯤 공개된다.

금융당국은 첫날 실적이 부진한 데 대해 우대형 안심전환대출 한도와 대상(최대 2억5000만원, 부부 합산 소득 7000만원·주택 시가 4억원)이 서민형 안심전환대출(최대 5억원, 8500만원·5억원)보다 낮고 이번 달 말까지는 시간 3억원 초과 주택은 신청 대상이 아니라는 점을 꼽았다. 출생년도에 따라 신청 가능 요일을 달리하는 5부제도 시행하고 있는 만큼 이번주 중반까지는 지켜봐야 한다는 입장이다. 금융위 관계자는 “마감일인 10월17일까지는 목표액 25조원을 달성할 것”이라고 말했다.

또 기존 주택담보대출 금리가 여전히 안심전환대출 최저 금리인 연 3.8%를 밑돌고 있어 신청 유인이 약한 것으로 보고 있다. 안심전환대출로 전환할 수 있는 주택담보대출은 올 8월17일 이전에 실행된 변동금리 또는 준고정금리(혼합형) 상품이다.

하지만 전문가들은 차주가 보유하고 있는 변동형 주택담보대출의 대표 기준 금리인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 적용 주기와 시점을 따져봐야 한다고 조언한다. 예컨대 신규취급액 기준 코픽스 금리에 연동한 6개월 주기의 주택담보대출을 올 3월에 받았다면 다음 달에는 달라진 코픽스 금리가 반영된다. 코픽스 금리는 올해 가파르게 상승했는데, 신규취급액 기준으로 올 초 1.64%에서 8월 2.96%까지 1.32%포인트가 올랐다. 특히 올 7월과 6월 기준 코픽스가 전달보다 각각 0.52%포인트와 0.40%포인트 높아졌다.

미국과 한국의 기준금리 인상이 내년까지 이어질 가능성도 염두에 둬야 한다. 미국 중앙은행인 연방준비위원회(Fed·연준)는 오는 21일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC)에서 ‘최소’ 자이언트 스텝(한 번에 0.75%포인트 금리인상)을 할 게 확실시된다. 한국은행도 국내 물가 상승 억제뿐 아니라 자본 유출과 원화 약세 심화를 막기 위해 올 10·11월 금융통화위원회에서 기준금리를 각각 0.25%씩 인상할 가능성이 크고, 일각에선 ‘빅스텝(한 번에 기준금리 0.5%포인트 인상)’ 가능성도 거론하고 있다. 한은의 기준금리 인상은 코픽스 금리 인상과 변동형 주택담보대출 차주의 이자 부담으로 이어진다.

금융당국 관계자는 “기존 주택담보대출 금리가 연 3.8%를 넘었다는 점을 확인한 차주가 신청 기간 막바지에 몰릴 가능성이 있다”면서 “소비자가 미리 기존 상품의 금리 인상분 적용 시점과 안심전환대출 전환시 손익을 비교하길 당부한다”고 말했다. 소비자는 이번에 고정형 상품으로 바꿨다가 몇 년 후 시중금리가 다시 낮아지거나 금리 인하기가 오면 다시 변동형 상품으로 재전환할 수도 있다. 대출 실행 후 3년이 지났다면 중도상환수수료도 내지 않는다.

한편 국내 금융소비자가 유독 변동형 상품을 선호하는 이유로 여전히 부동산 가격 상승에 대한 기대가 크기 때문이라는 지적도 나온다.

유로 지역은 지난 10여 년 간 사실상 마이너스 금리임에도 변동형 상품 비중이 크지 않다. 국제신용평가사 피치가 지난 5월 발간한 보고서에 따르면 2020년 국가별 신규 주택담보대출에서 변동금리가 차지하는 비중은 스페인이 52%으로 가장 컸고 이어 이탈리아(19%), 네덜란드(13%), 독일(10%), 덴마크(9%), 프랑스(1%) 순이었다. 미국은 2007년 서브프라임모기지(비우량 주택담보대출) 부실 사태를 겪은 후 고정금리 대출이 일반화됐다.

박창균 자본시장연구원 선임연구위원은 “저성장·고령화 시대에 국내 주택시장은 서울 강남 등 일부 지역을 제외하면 장기적으로 하락세가 될 수밖에 없고 국내 주택담보대출 시장도 해외처럼 고정형이 대세가 될 것”이라고 말했다. 이어 “고정형 상품 금리가 당장은 변동형보다 0.50~1.00%포인트 높지만 이는 금리 인상 위험을 제거하는 ‘보험료’라고 볼 수 있다”면서 “당국이나 금융권도 소비자가 고정형과 변동형을 자유롭게 선택할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.