폭등한 자재비 반영…재건축 3.3㎡당 2580만 → 2640만원

개편 상한제 들여다보니

<b>둔촌주공 84㎡ 분양가 2500만원 오를 듯</b> 21일 서울 둔촌 주공아파트 재건축 현장이 공사가 중단된 채 방치돼 있다. 이날 정부가 발표한 분양가상한제 개편안을 보면 이 아파트는 분양가가 정부 예상 평균치인 2%가량 오른다고 가정할 경우 3.3㎡당 74만원이 상승하며 전용 84㎡ 기준으로 2500만원가량 오른다. 연합뉴스

둔촌주공 84㎡ 분양가 2500만원 오를 듯 21일 서울 둔촌 주공아파트 재건축 현장이 공사가 중단된 채 방치돼 있다. 이날 정부가 발표한 분양가상한제 개편안을 보면 이 아파트는 분양가가 정부 예상 평균치인 2%가량 오른다고 가정할 경우 3.3㎡당 74만원이 상승하며 전용 84㎡ 기준으로 2500만원가량 오른다. 연합뉴스

5개 새 항목 포함 1.5~4% ↑
택지비 제외…검증위 신설

레미콘·철근값 등 상승 땐
건축비, 고시 상관없이 조정

국토교통부가 21일 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’의 핵심은 그동안 분양가에 반영하지 않았던 정비사업 조합의 각종 필수비를 반영하고, 최근 원자재값 폭등에 따른 공사비 상승분을 적기에 반영한다는 데 있다. 원희룡 국토부 장관은 이날 “실제 사업 주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과 최근 자재비 상승분을 반영해 제도를 합리적으로 운영하는 데 중점을 뒀다”고 말했다.

이에 따라 분양가 산정 항목에 △명도소송비 △주거이전비 및 이사비 △영업손실보상비 △이주를 위한 금융비용 △총회운영비 등 5개 항목이 새롭게 포함된다. 명도소송비는 소송 집행에 소요된 실제 지출비용을 반영하고, 재개발 주거이전비 및 이사비, 영업손실보상비 등 보상금액은 토지보상법에서 정한 법정 금액지출 내역을 반영한다. 이주를 위한 금융비용은 실제 발생한 이자비용을 반영하되, 과도하게 반영되지 않도록 표준산식을 정해 상한액을 설정했다.

건축비 산정·고시제도도 기존 ‘3개월·15%’ 원칙을 완화하기로 했다. 기본형 건축비는 매년 3월·9월 두 차례 정기고시하고, 고시 3개월 뒤 주요 자재 가격이 15% 이상 변동하면 재고시하는 것을 원칙으로 해왔으나 최근 원자재값 폭등으로 레미콘, 철근 등 주요 건축자재값 상승분을 제때 반영하지 못한다는 지적이 제기돼왔다. 정부는 기본형 건축비 항목 4종(레미콘·철근·PHC파일·동관) 중 공법 변화로 사용빈도가 줄어든 PHC파일, 동관을 제외하고 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 3종을 추가했다. 또 단일품목 가격 15% 상승 시 외에 기본형 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격 상승률 합이 15% 이상이거나 하위 3개 자재(창호유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 시점과 관계없이 언제든 기본형 건축비를 조정할 수 있도록 했다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 시 자재비 급등요인을 반영하기 위한 ‘자재비 가산제도’도 신설한다. 자재값 단기 급등에 따른 가산비율을 산정해 기존 방식으로 정한 분양가에 가산비를 추가, 최종 분양가를 결정하는 방식이다.

HUG의 고분양가 심사 방식도 개편했다. 시세 비교를 위한 인근 사업장 기준인 △500m 이내 △준공 20년 이내 △사업 안정성·단지 특성 유사성 등 3개 항목 가운데 준공 20년 이내를 10년 이내로 변경하고, 고분양가 심사 시 세부평가 기준과 배점을 모두 공개하도록 했다. 시세의 70% 이하로 책정됐을 경우 이의신청할 수 있는 절차도 마련된다. 이와 함께 한국부동산원에 ‘택지비 검증위원회’를 설치해 외부 전문가의 참여를 확대하기로 했다. 건설사와 일부 조합을 중심으로 택지비 검증을 전면 폐지하자는 의견도 있었으나 국토부는 택지비가 분양가에 미치는 영향이 큰 만큼 이번 개편안에는 반영하지 않았다.

정부는 개편안에 따른 분양가 실질 상승효과는 기존 방식으로 정한 분양가 대비 1.5~4% 정도라고 예측했다. 예컨대 분양가가 3.3㎡당 2580만원으로 책정된 재건축 사업장은 정비사업 관련 비용(51만원), 명도소송비(9만원), 이주비 금융비용(38만원), 총회 등 필수소요경비(4만원), 기본형 건축비 상승액(9만원)을 합한 결과 3.3㎡당 2640만원으로 약 2.3%(60만원) 높게 분양가가 재산정됐다. 최종적인 분양가는 새롭게 설치되는 시·군·구 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 결정된다.

분양가상한제 국토교통부 원희룡 고분양가심사 HUG 분양가현실화