6000만원 연소득자, 주담대 한도 3억서 2억1000만원으로

균등상환원리금 134만 → 94만원…불필요한 대출 상환 유도

추가 대출이라도 중도금·전세자금 경우엔 DSR 계산서 제외

정부가 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표한 26일 서울 시내 한 시중은행 앞에 대출 상품 관련 안내문이 붙어 있다. 강윤중 기자 yaja@kyunghyang.com

정부가 26일 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 총대출액 2억원 초과는 내년 1월부터, 1억원 초과는 내년 7월부터 시행하기로 하면서 개인이 아파트를 담보로 받을 수 있는 대출금도 줄어들게 됐다. 기존에는 주택담보대출비율(LTV) 규제만 적용받던 차주들이 내년 1월부터는 연소득에서 매년 갚아야 할 원리금 상환액이 40%(은행권 기준)를 넘지 않아야 하기 때문이다.

한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면 연소득이 6000만원이고 연 4.5% 금리에 5000만원 한도의 마이너스통장(신용 한도대출)을 보유하고 있는 A씨가 조정대상지역의 시세 6억원짜리 아파트를 갖고 있다면 이 차주는 지금까지 주택담보대출(주담대)로 3억원을 빌릴 수 있었다. LTV 50%만 적용받기 때문이다.

금융당국은 차주단위 DSR 규제를 지난 7월1일부터 시행했지만 전 규제지역의 6억원 초과 주택에만 적용해 A씨는 대상이 아니었다. A씨가 연 3.5% 이자율의 주담대를 360개월(30년)간 원리금균등상환하기로 했다면 월평균 약 134만원씩 갚아 나가면 됐다.

A씨가 올해 받은 대출은 2억원을 초과했더라도 내년에 대출규제가 소급해 적용되지는 않는다. 신규로 대출을 신청할 때만 새로운 규제방식이 적용되고 기존 대출을 회수하지는 않기 때문이다. 하지만 추가대출을 신청할 때 이미 DSR이 40%를 초과했거나, 초과 대출분을 합쳐 DSR이 40%를 넘을 경우에는 대출이 불가능하다. 다만 A씨가 받는 대출이 중도금이나 전세자금 목적일 경우에는 차주단위 DSR 계산에서 제외되기 때문에 이 같은 기준이 적용되지 않는다.

내년 1월부터 신규대출을 받는 경우 금액은 기존보다 줄어든다. A씨와 연봉과 마이너스통장 한도가 같고 보유 아파트 시세도 동일한 B씨가 내년 1월에 받을 수 있는 주담대 한도는 2억1000만원으로 A씨보다 9000만원이 줄어든다. B씨가 연간 갚아야 할 원리금은 연소득의 40%, 즉 2400만원 아래여야 하고 여기에는 주담대뿐 아니라 마이너스통장도 포함된다. DSR 산정 시 마이너스통장 상환 만기는 기존 10년에서 지난해 7월 7년으로 줄어든 데 이어 내년 1월부터는 5년으로 다시 줄어든다.

B씨가 마이너스통장을 그대로 보유한다면 B씨의 매년 갚아야 할 마이너스통장 원리금 상환액은 1225만원이다. DSR 산정 시 마이너스통장은 실제 사용금액이 아닌 한도금액을 기준으로 계산한다. B씨의 주담대 연간 원리금 상환액이 1175만원 이하여야 한다는 뜻으로 이를 충족하는 주담대 대출금은 약 2억1000만원이다. B씨가 갚아야 할 주담대 원리금은 월평균 94만2994원이다.

다만 B씨는 차주별 DSR 규제가 50%인 상호금융, 상호저축은행 등 제2금융권에서 추가대출을 받을 수 있다.

은행 관계자들은 “담보대출을 통해 주택을 구입하려면 사용하지 않는 마이너스 통장의 한도를 줄이거나 불필요한 대출은 상환해두는 게 좋다”면서 “DSR 산정이 주택담보대출보다 신용대출에 더 엄격하게 적용되는 만큼 ‘빚투’ 목적의 과잉 대출수요가 정상화될 것으로 보인다”고 말했다.